Super Jeanbrun : comment fonctionne le cumul LLI et Jeanbrun à Toulouse ?
Le « Super Jeanbrun » désigne le cumul du dispositif Jeanbrun avec le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) sur une même opération immobilière. À Toulouse, ce montage permet d’associer les avantages du LLI à l’achat, notamment une TVA réduite à 10 % sous conditions, avec l’amortissement fiscal prévu par le dispositif Jeanbrun pendant la location. Voici tout ce qu’il faut savoir pour un investissement locatif à Toulouse.
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L’essentiel à retenir
- Le Super Jeanbrun est un montage permettant de cumuler le LLI et le dispositif Jeanbrun sur un même investissement locatif.
- Le LLI permet de bénéficier d’une TVA à 10 % au lieu de 20 % sur une opération éligible.
- Le Jeanbrun permet d’amortir jusqu’à 80 % du prix d’acquisition hors frais avec, dans le neuf loué en intermédiaire, un taux de 3,5 % par an.
- Le montage impose de respecter à la fois des plafonds de loyers et de ressources des locataires, ainsi que les durées et conditions propres aux deux régimes.
Qu’est-ce que le Super Jeanbrun ?
Le Super Jeanbrun désigne le cumul entre un investissement en Logement Locatif Intermédiaire (LLI) et le dispositif fiscal Jeanbrun. Ces deux mécanismes sont complémentaires, car ils n’agissent pas au même moment ni de la même manière.
- Le LLI intervient principalement à l’achat et pendant la détention du logement. Il peut notamment permettre de bénéficier d’une TVA réduite à 10 % sur une opération éligible. Le logement doit ensuite être loué comme résidence principale, sous conditions de loyers et de ressources du locataire.
- Le dispositif Jeanbrun agit sur les revenus fonciers du propriétaire. Pour un logement neuf loué au niveau intermédiaire, il permet un amortissement de 3,5 % par an. La valeur du terrain étant forfaitairement fixée à 20 % du prix d’acquisition, la base amortissable peut représenter jusqu’à 80 % du prix du logement hors frais.
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Quels avantages le cumul LLI et Jeanbrun peut-il apporter pour un investissement locatif à Toulouse ?
Le principal intérêt du cumul est d’agir à deux moments différents de l’investissement : lors de l’acquisition avec le LLI, puis pendant la location avec le Jeanbrun.
Une TVA réduite à 10 % grâce au LLI
Le LLI peut permettre de bénéficier d’une TVA réduite à 10 % au lieu de 20 % sur le prix d’un logement neuf éligible selon le BOFiP. Cet avantage diminue directement le coût d’acquisition et peut donc réduire le montant à financer.
Par exemple, pour un logement à 220 000 € HT, le prix atteint 264 000 € avec une TVA à 20 %, contre 242 000 € avec une TVA à 10 %, soit 22 000 € d’économie.
Un amortissement du prix du logement grâce au dispositif Jeanbrun
Selon Légifrance, la loi Jeanbrun permet d’amortir 3,5 % par an de 80 % du prix d’achat (la part du terrain est exclue), dans la limite de 8 000 € par an pour un loyer intermédiaire. Cet amortissement vient réduire les revenus fonciers imposables. S’il crée un déficit foncier, celui-ci peut être déduit du revenu global jusqu’à 10 700 € par an.
Un crédit d’impôt foncier pendant 20 ans
Selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), le LLI donne droit à un crédit d’impôt égal au montant de la taxe foncière, pendant 20 ans à compter de la livraison.
Un potentiel de revenus locatifs sur le long terme
Les logements LLI, grâce à leur localisation stratégique, offrent des loyers compétitifs et attractifs, pouvant favoriser la perception de revenus locatifs réguliers, sous réserve de l’occupation du logement et du paiement des loyers. Cet investissement peut contribuer à générer des revenus complémentaires sur le long terme.
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Exemple d’un investissement en Super Jeanbrun à Toulouse
Quentin achète un appartement neuf à Toulouse affiché à 230 000 € HT dans le cadre d’une opération éligible au LLI et au dispositif Jeanbrun.
| Étape | Calcul | Exemple |
|---|---|---|
| Prix du logement HT | — | 230 000 € |
| Prix avec TVA classique à 20 % | 230 000 € × 1,20 | 276 000 € |
| Prix avec TVA LLI à 10 % | 230 000 € × 1,10 | 253 000 € |
| Économie à l’achat | 276 000 € − 253 000 € | 23 000 € |
| Base amortissable Jeanbrun | 80 % × 253 000 € | 202 400 € |
| Amortissement annuel | 202 400 € × 3,5 % | 7 084 € |
Quentin profite donc d’une économie de 23 000 € dès l’achat grâce à la TVA réduite, puis peut bénéficier d’une économie d’impôt supplémentaire pendant la location grâce à l’amortissement Jeanbrun.
Quelles sont les conditions pour bénéficier du montage Super Jeanbrun à Toulouse ?
Investir via une SCI à l’impôt sur le revenu
Le LLI est réservé aux personnes morales, et un achat en nom propre ne permet pas d’en profiter. Une SCI à l’impôt sur le revenu permet de cumuler les deux dispositifs, car l’amortissement Jeanbrun reste alors déductible au niveau des associés.
Choisir un logement neuf dans un programme LLI
Le logement doit être neuf ou vendu en VEFA, situé dans un bâtiment d’habitation collectif (les maisons individuelles sont exclues du dispositif).
Investir dans une zone éligible : le cas de Toulouse
Le LLI est réservé aux logements situés dans les zones A bis, A et B1. Toulouse est classée en zone A depuis l’arrêté publié au Journal officiel le 3 octobre 2023, ce qui permet d’y envisager un investissement en Logement Locatif Intermédiaire et de bénéficier du Super Jeanbrun.
Respecter les plafonds de loyer et de ressources
La location doit être nue, en résidence principale, et commencer dans les 12 mois qui suivent l’achèvement. En zone A, le loyer est plafonné à 14,64 €/m² en 2026 (barème BOFiP). Les revenus du locataire doivent aussi rester sous les plafonds du niveau intermédiaire.
| Situation du locataire | Plafond annuel de ressources 2026 à Toulouse (zone A) |
|---|---|
| Personne seule | 44 344 € |
| Couple | 66 276 € |
| Personne seule ou couple avec 1 personne à charge | 79 666 € |
| Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge | 95 427 € |
| Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge | 112 968 € |
| Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge | 127 122 € |
| Personne à charge supplémentaire à partir de la 5e | + 14 164 € |
Respecter les durées d’engagement
L’engagement Jeanbrun dure 9 ans, l’engagement LLI est de 20 ans. C’est donc la durée du LLI qui fixe l’horizon réel de l’opération, c’est-à-dire 20 ans. Seuls les achats réalisés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 sont concernés.
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Quelles sont les différences entre le LLI, la loi Jeanbrun et le Super Jeanbrun ?
| Critère | LLI seul | Jeanbrun seul | Super Jeanbrun |
|---|---|---|---|
| Qui peut en profiter | Personne morale | Particulier ou SCI à l’IR | SCI à l’IR |
| Avantage principal | TVA à 10 % + crédit d’impôt foncier | Amortissement de 3,5 % | Les deux cumulés |
| Zones | A bis, A, B1 | Toute la France | A bis, A, B1 |
| Engagement | 20 ans | 9 ans | 20 ans |
| Toulouse | Éligible | Éligible | Éligible |
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Pourquoi investir en Super Jeanbrun à Toulouse en 2026 ?
Le marché du neuf à Toulouse montre des signes de reprise en 2026, même si l’activité reste encore contrastée. Au 1er trimestre 2026, la DREAL Occitanie recense 1 300 réservations de logements collectifs neufs dans la région, soit une hausse de 4,7 % sur un an. Sur douze mois glissants, les réservations restent toutefois en baisse de 24,1 % et les mises en vente reculent de 16 %.
À Toulouse, le prix médian d’un logement neuf s’établit à 4 396 €/m² en septembre 2026, selon Le Figaro Immobilier, avec des écarts selon la typologie et le secteur. Cette situation laisse encore un choix important de programmes neufs, permettant aux acquéreurs de comparer plus facilement les emplacements, les prestations et les prix.
Pour un investissement en Super Jeanbrun à Toulouse, ce contexte peut être intéressant à condition de sélectionner avec attention le programme et sa localisation. Les secteurs bien desservis, proches des bassins d’emploi, des transports, des commerces ou des pôles universitaires restent particulièrement à privilégier pour rechercher une demande locative régulière. L’intérêt du montage repose alors sur plusieurs éléments : le prix d’achat du logement, la TVA réduite à 10 % lorsqu’elle est applicable, l’amortissement fiscal Jeanbrun et le niveau de loyer réellement envisageable.
Questions & réponses
Peut-on investir en LLI et bénéficier du Super Jeanbrun en achetant en nom propre ?
Non. Le LLI est réservé aux personnes morales. En nom propre, vous n’avez droit qu’au Jeanbrun.
Le Super Jeanbrun fonctionne-t-il dans l’ancien ?
Non. Le LLI ne concerne que les logements neufs à Toulouse.
Peut-on louer meublé avec le Super Jeanbrun à Toulouse ?
Non. Le dispositif Jeanbrun repose sur une location nue en résidence principale. Vous ne pouvez donc pas louer le bien meublé.
Sources
- Légifrance – Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47.
- Légifrance – CGI, annexe III, article 2 terdecies D.
- Légifrance – Arrêté du 2 octobre 2023 relatif au zonage A/B/C.
- Fédération des promoteurs immobiliers – Les avantages fiscaux en faveur du LLI.
- DREAL Occitanie – Le marché immobilier du neuf, résultats 2026.
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