Investir avec le dispositif LLI à Bordeaux
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L’essentiel à retenir le Logement Locatif Intermédiaire
- Le LLI permet d’investir dans un logement locatif avec une TVA réduite à 10 %, au lieu du taux normal de 20 %, lorsque l’opération respecte l’ensemble des conditions prévues par le dispositif.
- L’investissement est encadré : localisation du logement, durée de location, plafond de loyer et ressources du locataire doivent notamment être respectés.
- Pour l’investisseur particulier, le montage passe généralement par une personne morale, notamment une SCI, afin de bénéficier du cadre fiscal du LLI.
- Bordeaux présente un marché particulièrement locatif : selon l’Insee, 65,4 % des résidences principales de la commune étaient occupées par des locataires en 2022.
- Le LLI est un investissement de long terme : son intérêt doit être apprécié selon le prix d’acquisition, le loyer autorisé, le financement, les charges, la fiscalité et le potentiel de revente du logement.
Le Logement Locatif Intermédiaire : qu’est-ce que c’est ?
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif immobilier destiné à favoriser l’investissement locatif à Bordeaux et sa périphérie dans les zones où la demande de logements est forte. Il repose sur des plafonds de loyers réglementés (généralement 10 à 15 % sous le marché), ainsi que sur des conditions de ressources pour les locataires. Son objectif est de développer une offre de logements accessible aux ménages dont les revenus sont trop élevés pour accéder à certains logements sociaux, mais qui rencontrent des difficultés à se loger aux prix du marché dans les territoires tendus.
Avec la fin du dispositif Pinel et la loi de Finances 2024, le LLI devient une alternative stratégique en 2026 pour les particuliers souhaitant investir au vu de ses nombreux avantages patrimoniaux et fiscaux.
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Quels sont les avantages du logement intermédiaire ?
Un prix d’acquisition plus attractif par rapport au marché
Les biens en Logement Locatif Intermédiaire (LLI) à Bordeaux bénéficient d’une TVA réduite à 10 %, contre 20 % pour un achat immobilier classique. Cette réduction permet aux investisseurs d’accéder à un prix d’acquisition plus compétitif.
Un crédit d’impôt sur la taxe foncière
Les investisseurs en LLI peuvent profiter d’un crédit d’impôt sur la taxe foncière, valable pour une durée de 15 à 20 ans.
Des revenus locatifs sécurisés
Les logements en LLI sont situés dans des zones attractives de Bordeaux, où la demande locative est forte. Grâce aux loyers plafonnés, ces biens sont particulièrement accessibles aux locataires, assurant un taux d’occupation élevé, une source de revenus stable pour les investisseurs tout en limitant les risques de vacance locative.
Un investissement flexible grâce à la SCI
Investir en Logement Locatif Intermédiaire (LLI) via une Société Civile Immobilière (SCI) est une stratégie avantageuse pour les investisseurs souhaitant structurer et optimiser leur patrimoine immobilier.
Une gestion patrimoniale optimisée avec la SCI
L’acquisition d’un bien en LLI via une SCI permet une gestion patrimoniale souple et adaptée aux objectifs de l’investisseur. Elle facilite la transmission du patrimoine, notamment en cas de succession, et offre une flexibilité dans la cession de parts sociales.
Un investissement immobilier durable et responsable
Les logements en LLI sont neufs, en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ou entièrement rénovés, et respectent les normes environnementales RE 2025.
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Quelles sont les conditions pour bénéficier du LLI à Bordeaux ?
Quel type de logement peut être éligible au LLI ?
Pour être éligible au Logement Locatif Intermédiaire (LLI), le bien doit être neuf ou en VEFA. Il peut également s’agir d’un logement initialement non destiné à l’habitation, réhabilité pour répondre aux normes du logement locatif.
Combien de temps faut-il louer un logement LLI ?
L’investisseur s’engage à louer le bien pendant au moins 15 ans, en tant que résidence principale du locataire.
Pourquoi investir en LLI via une SCI ?
Le bien doit être acquis via une Société Civile Immobilière (SCI) comptant au moins deux associés. Ce dispositif offre une gestion simplifiée, facilite la transmission du patrimoine et permet d’optimiser la fiscalité immobilière.
Quels sont les plafonds de ressources à respecter à Bordeaux ?
Le dispositif LLI s’adresse aux ménages dont les revenus ne dépassent pas un certain seuil, fixé par la réglementation. Ces plafonds de ressources, basés sur le revenu fiscal de référence de l’année N-2, sont les suivants pour Bordeaux (zone A) en 2026 :
| Composition du ménage | Zone A |
|---|---|
| 1 personne | 44 344 € |
| 2 personnes | 66 276 € |
| 3 personnes ou 1 personne + 1 enfant | 79 666 € |
| 4 personnes ou 1 personne + 2 enfants | 95 427 € |
| 5 personnes ou 1 personne + 3 enfants | 112 968 € |
| 6 personnes ou 1 personne + 4 enfants | 127 122 € |
| Par personnes supplémentaires | + 14 164 € |
Quelles zones sont éligibles au LLI à Bordeaux et sa région ?
Les biens éligibles doivent être situés dans les zones Abis, A ou B1, définies comme zones tendues, où la demande locative dépasse l’offre disponible. Depuis le 5 juillet 2024, Bordeaux est officiellement classée en zone A, confirmant ainsi l’éligibilité des biens situés dans cette ville au dispositif LLI.
- En savoir plus sur le zonage du Logement Locatif Intermédiaire.
Les plafonds de loyer en LLI à Bordeaux
Pour garantir une offre locative accessible, le LLI impose un loyer plafonné, inférieur aux prix du marché. À Bordeaux (zone A), ce plafond est fixé à 14,64 €/m², contre une moyenne de 16 €/m² en location libre.
- En savoir plus sur les plafonds du LLI.
Exemple d’un investissement en LLI à Bordeaux
Pierre, 46 ans, souhaite investir dans un appartement neuf de 60 m² à Bordeaux, situé en zone A et éligible au Logement Locatif Intermédiaire (LLI). Le prix du bien est de 220 000 €, mais grâce à la TVA réduite à 10 %, il bénéficie d’une réduction significative, portant le coût d’acquisition à 200 000 €. Pour financer cet investissement, Pierre crée une SCI avec un membre de sa famille. Une fois le bien construit, il le met en location avec un loyer plafonné à 14,64 €/m², soit 893,04€ par mois. Il profite d’un crédit d’impôt sur la taxe foncière pendant 20 ans, optimisant la rentabilité de son investissement à long terme.
- Retrouvez toutes les conditions du dispositif LLI.
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Pourquoi la ville de Bordeaux est-elle idéale pour un investissement en LLI ?
Bordeaux s’impose comme une ville stratégique pour un investissement en Logement Locatif Intermédiaire (LLI), combinant croissance démographique, dynamisme économique et marché locatif sous tension. Avec une population attendue à un million d’habitants d’ici 2030 et un taux de locataires atteignant 65,4 % selon les chiffres de l’Insee parus en 2025, la demande locative y est forte, notamment portée par ses 130 000 étudiants et l’attrait des actifs venant de Paris grâce à la LGV reliant les deux villes en 2h.
Son cadre de vie exceptionnel, entre océan Atlantique, Bassin d’Arcachon et vignobles prestigieux, renforce son attractivité. De grands projets urbains, comme Bordeaux Euratlantique et Bordeaux 2030, modernisent la métropole et augmentent l’offre de logements neufs. Bordeaux offre plusieurs quartiers attractifs pour investir en LLI, comme Bacalan, Bastide, Saint-Seurin et Les Chartrons, alliant dynamisme, forte demande et qualité de vie.
- En savoir plus sur les meilleurs quartiers où investir à Bordeaux.
- En savoir plus sur les meilleures communes où investir en LLI à Bordeaux.
Questions & réponses
Qui peut investir en LLI à Bordeaux ?
Toute personne morale en SCI souhaitant bénéficier d’une fiscalité avantageuse et investir dans un bien destiné à la location sur une durée minimale de 15 ans.
Tous les quartiers de Bordeaux sont-ils éligibles au LLI ?
Bordeaux appartient à la zone A, rendant ainsi tous ses quartiers éligibles au dispositif du Logement Locatif Intermédiaire (LLI).
Quelles sont les communes éligibles au dispositif LLI autour de Bordeaux ?
Toutes les communes classées en zones A (Le Bouscat, Gradignan, Mérignac) et B1 (Bègles, Bruges, Cenon) au sein de l’agglomération bordelaise peuvent bénéficier du dispositif LLI.
Vous pouvez vérifier la zone de votre commune sur le site du gouvernement.
Quels sont les risques de l’investissement en LLI à Bordeaux ?
Bien que Bordeaux bénéficie d’une forte demande locative, l’investissement en LLI comporte certains risques, notamment la vacance locative ou les fluctuations du marché immobilier. Il est recommandé de réaliser une étude préalable pour sécuriser son projet.