Les meilleurs dispositifs pour investir dans l’immobilier en 2026
L’année 2026 marque un tournant historique pour l’immobilier locatif en France. Avec l’extinction définitive du dispositif Pinel, les investisseurs doivent désormais se tourner vers de nouveaux dispositifs de défiscalisation. Entre l’entrée en vigueur du dispositif Jeanbrun, la pérennisation de la loi Denormandie et la flexibilité du statut LMNP, le paysage fiscal se redessine. Que votre priorité soit la constitution d’un patrimoine, la préparation de la retraite ou l’optimisation fiscale, la sélection du régime devient plus que jamais stratégique. Tour d’horizon des solutions pour bâtir votre stratégie immobilière en 2026.
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La loi Jeanbrun
Le dispositif Jeanbrun, adopté par la loi de finances pour 2026, instaure un cadre fiscal incitatif conçu pour relancer l’investissement locatif et accélérer la rénovation du parc immobilier. Ce mécanisme repose sur la déduction fiscale par amortissement, permettant aux propriétaires de déduire chaque année une fraction du prix d’acquisition de leurs revenus imposables.
Quels sont les avantages ?
- Déduire chaque année entre 3,5 % et 5,5 % du prix d’acquisition de vos revenus imposables.
- Profiter d’une déduction de 3 % à 4 % pour tout achat ancien incluant au moins 30 % de travaux de rénovation.
- Bénéficier d’une évaluation forfaitaire du foncier fixée à 20 % du prix d’acquisition net de frais.
- Profiter de limites annuelles attractives s’élevant à 8 000 € (intermédiaire), 10 000 € (social) ou 12 000 € (très social).
- Imputer vos charges de propriété sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an grâce au déficit foncier.
- Cumuler ce dispositif au régime du Logement Locatif Intermédiaire pour maximiser votre rentabilité fiscale.
Quelles sont les conditions ?
- L’investissement doit porter exclusivement sur un bâtiment d’habitation collectif.
- L’éligibilité du bien est reconnue sur l’ensemble du territoire national, sans aucune restriction de zonage géographique.
- Le logement doit être loué nu (non meublé) et constituer la résidence principale du locataire.
- Le propriétaire s’oblige à maintenir le bien sur le marché locatif pour une période minimale de 9 ans.
- L’acquisition doit concerner un logement neuf, en l’état futur d’achèvement (VEFA), ou un bien ancien faisant l’objet de travaux de rénovation excédant 30 % du prix d’achat.
- L’investisseur est tenu de respecter les plafonds de loyers et les plafonds de ressources des locataires définis pour les secteurs intermédiaire, social ou très social.
Informez-vous sur la loi Jeanbrun.
Le Logement Locatif Intermédiaire
Introduit par la loi de finances 2024, le dispositif du Logement Locatif Intermédiaire (LLI) cible les ménages aux revenus intermédiaires situés en zones tendues afin de fluidifier le marché locatif.
Quels sont les avantages ?
- Profiter d’une réduction sur le coût d’acquisition grâce à un taux de TVA réduit à 10 % (au lieu de 20 %) sur le prix de revient du bien.
- Bénéficier d’une exonération de la Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties (TFPB) sur une période pouvant atteindre 20 ans.
- Sécuriser les revenus fonciers.
- Disposer d’une flexibilité de détention et de transmission du capital via l’investissement en Société Civile Immobilière (SCI).
- Garantir la pérennité de l’investissement par le respect des dernières normes de performance énergétique et environnementale.
Quelles sont les conditions ?
- Acquisition d’un logement neuf ou issu d’une transformation de locaux non destinés à l’habitation (bureaux, commerces).
- Obligation de détention du bien par l’intermédiaire d’une Société Civile Immobilière (SCI).
- Mise en location effective du bien pour une durée minimale de 15 ans.
- Localisation impérative du bien en zones tendues (A bis, A et B1).
- Respect des plafonds de ressources des locataires et des plafonds de loyers en vigueur.
Retrouvez les conditions du Logement Locatif Intermédiaire.
Le guide du LLI
Logement Locatif Intermédiaire
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Le statut LMNP
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) reste privilégié pour optimiser la fiscalité locative, notamment dans les résidences étudiantes, seniors ou de tourisme.
Quels sont les avantages ?
- Déduire chaque année une fraction de la valeur du bâti et du mobilier de vos revenus locatifs (au régime réel), ce qui réduit souvent l’assiette imposable à zéro.
- Bénéficier d’un abattement de 50 % sur vos recettes brutes si vous optez pour le régime micro-BIC (contre seulement 30 % en location nue).
- Récupérer les 20 % de TVA sur le prix d’achat pour un investissement dans une résidence de services neuve (étudiante, seniors, etc.).
- Signer des contrats plus courts (1 an, ou 9 mois pour les étudiants) offrant une plus grande souplesse que le bail de 3 ans du secteur nu.
Quelles sont les conditions ?
- Équiper le logement avec une liste de meubles obligatoires fixée par la loi (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, micro-ondes, table, sièges, étagères, luminaires, matériel d’entretien).
- Louer le bien à usage d’habitation (résidence principale du locataire, location saisonnière ou bail étudiant).
- Signer un contrat de location meublé (durée d’un an, neuf mois pour les étudiants, ou bail mobilité).
- Percevoir un montant total de loyers (charges comprises) inférieur ou égal à 23 000 € par an.
- S’assurer que les recettes locatives ne dépassent pas le montant des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, pensions, etc.).
Tout savoir sur le statut Loueur Meublé Non Professionnel.
La loi Denormandie
La loi Denormandie est un dispositif fiscal destiné à encourager la rénovation de l’habitat ancien dans les centres-villes dégradés. Elle fonctionne sur le principe d’une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient total de l’opération.
Quels sont les avantages ?
- Bénéficier d’un avantage fiscal de 12 %, 18 % ou 21 % du montant de l’investissement, étalé respectivement sur 6, 9 ou 12 ans.
- Optimiser la fiscalité en créant un déficit foncier sur la part des travaux qui excéderait les plafonds de la loi Denormandie.
- Profiter de la possibilité de louer le bien à ses ascendants ou descendants, sous réserve du respect des plafonds de ressources et de loyers.
- Constituer un patrimoine immobilier rénové et performant énergétiquement dans des secteurs en pleine réhabilitation.
Quelles sont les conditions ?
- Achever les travaux au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition.
- Investir exclusivement dans l’une des 244 villes du programme « Action Cœur de Ville » ou dans les communes ayant signé une Opération de Revitalisation de Territoire (ORT).
- Réaliser des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l’opération (achat + frais + travaux).
- Justifier d’une amélioration de la performance énergétique d’au moins 30 % (ou 20 % en habitat collectif) ou réaliser au moins deux types de travaux spécifiques (isolation, chauffage, etc.).
- Louer le logement nu (non meublé) au titre de la résidence principale pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans.
- Respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires, calqués sur le barème de la loi Pinel (zones A, Abis ou B1).
Informez-vous sur le dispositif Denormandie.
La loi Malraux
La loi Malraux est l’un des dispositifs de défiscalisation les plus puissants en France. Elle s’adresse aux contribuables fortement imposés souhaitant investir dans la restauration complète d’immeubles historiques situés dans des secteurs sauvegardés.
Quels sont les avantages ?
- Bénéficier d’un avantage fiscal allant de 22 % à 30 % du montant des travaux de restauration engagés.
- Calculer la réduction sur une enveloppe de travaux pouvant atteindre 400 000 € sur une période de 4 ans consécutifs.
- Exclusion de l’avantage Malraux du plafonnement global des niches fiscales (10 000 €), permettant ainsi de cumuler d’autres dispositifs.
- Devenir propriétaire d’un bien d’exception entièrement rénové dans un centre historique prestigieux.
Quelles sont les conditions ?
- Investir exclusivement dans un immeuble situé en Site Patrimonial Remarquable (SPR), avec un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) ou un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP).
- Réaliser une restauration intégrale de l’immeuble, validée par un Architecte des Bâtiments de France (ABF).
- Louer le logement nu (non meublé) au titre de la résidence principale du locataire pendant une durée minimale de 9 ans.
- Effectuer la mise en location dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux de rénovation.
- Ne pas louer le bien à un membre de son foyer fiscal, ni à un ascendant ou descendant.
Retrouvez tout ce qu’il faut savoir sur la loi Malraux.
Loi Monuments Historiques
La loi Monuments Historiques est le dispositif de défiscalisation le plus ancien et le plus avantageux du droit fiscal français. Elle propose une déduction d’impôt, ce qui la rend extrêmement puissante pour les contribuables situés dans les tranches marginales d’imposition les plus hautes.
Quels sont les avantages fiscaux ?
- Déduire 100 % du montant des travaux de restauration et des intérêts d’emprunt de votre revenu imposable sans aucun plafonnement.
- Imputer le déficit foncier généré sur votre revenu global sans aucune limite annuelle, contrairement au plafond standard de 10 700 €$.
- Profiter d’un avantage fiscal totalement exclu du plafonnement des niches fiscales de 10 000 € par an.
- Transmettre le bien sans payer de droits de succession ou de donation, sous réserve de la signature d’une convention avec les ministères de la Culture et des Finances.
- Développer un patrimoine immobilier unique au sein de l’héritage architectural français.
Quelles sont les conditions ?
- Investir dans un immeuble classé ou inscrit au titre des Monuments Historiques, ou faisant partie du patrimoine national (label Fondation du Patrimoine).
- Faire réaliser les travaux sous le contrôle d’un Architecte des Bâtiments de France (ABF) et, pour les biens classés, par un Architecte en Chef des Monuments Historiques (ACMH).
- Conserver la propriété du bien pendant une durée minimale de 15 ans à compter de son acquisition.
- Respecter les conditions d’ouverture au public si vous souhaitez bénéficier de déductions spécifiques sur les charges d’entretien du parc ou des jardins.
Découvrez ce qu’il faut savoir sur la loi Monuments Historiques.
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Quel dispositif immobilier choisir selon votre profil d’investisseur en 2026 ?
| Dispositif | Cible principale | Avantage Fiscal Majeur | Durée d’engagement |
| Loi Jeanbrun | Neuf ou rénovation lourde | Amortissement (3,5% à 5,5%/an) déductible des revenus | 9 ans |
| LMNP (Meublé) | Revenus complémentaires | Revenus nets d’impôts via l’amortissement comptable | Souple |
| Loi Denormandie | Centres-villes anciens | Réduction d’impôt (12% à 21% du prix de revient) | 6, 9 ou 12 ans |
| LLI | Zones très tendues | TVA réduite (10%) + Exonération Taxe Foncière | 15 ans |
| Loi Malraux | Patrimoine historique | Réduction d’impôt (22% ou 30% des travaux) | 9 ans |
| Monuments Historiques | Très hautes tranches (TMI) | Déduction 100% des travaux du revenu global | 15 ans |
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