Quelles sont les conditions pour investir en LLI ?
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif conçu pour faciliter l’accès au logement des ménages aux revenus modestes dans les zones où la demande locative est forte. Il permet aux investisseurs de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux tout en contribuant à la mixité sociale et à la régulation du marché immobilier, mais sous certaines conditions. Découvrez les sept conditions pour investir en LLI.
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Logement Locatif Intermédiaire
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1Acquérir un appartement neuf ou entièrement rénové
Le logement doit être soit un bien immobilier neuf, soit un bâtiment ancien qui n’était pas initialement destiné à l’habitation, mais qui a fait l’objet d’une rénovation intégrale. Cette rénovation doit être réalisée dans le respect des normes en vigueur, tant en matière de performance énergétique que de sécurité et d’habitabilité.
2 Louer le logement pendant 15 ans minimum
Le bien doit être loué en tant que résidence principale pour une durée minimale de 15 ans, réduite à 11 ans si l’investisseur détient déjà un autre logement en LLI dans la même SCI. L’engagement locatif total est de 20 ans, mais le bailleur peut revendre jusqu’à 50 % des logements bénéficiant de la TVA réduite dès la 11ᵉ année et la totalité à partir de la 16ᵉ année.
3 Respecter une exigence de mixité sociale
Les logements en LLI doivent être situés dans un ensemble immobilier comprenant au moins 25 % de logements sociaux. Cette exigence ne s’applique pas aux communes où le taux de logements sociaux dépasse déjà 25 % ni aux quartiers prioritaires de la ville.
4 Louer à un ménage qui respecte les plafonds de ressources
L’accès au logement intermédiaire est soumis à des plafonds de revenus définis par arrêté, en fonction de la composition du ménage et de la zone géographique du bien. Pour 2025, ces plafonds, basés sur le revenu fiscal de référence de l’année N-2, sont les suivants :
| Nombre de personnes au sein du foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 |
|---|---|---|---|
| 1 personne | 43 953 € | 43 953 € | 35 825 € |
| 2 personnes | 65 691 € | 65 691 € | 47 842 € |
| 3 personnes | 86 112 € | 78 963 € | 57 531 € |
| 4 personnes | 102 812 € | 94 585 € | 69 455 € |
| 5 personnes | 122 326 € | 111 971 € | 81 705 € |
| 6 personnes | 137 649 € | 126 001 € | 92 080 € |
| Personnes supplémentaires | + 15 335 € | + 14 039 € | + 10 273 € |
Exemple
Julie, célibataire et sans enfant, souhaite louer un appartement de 30 m² à Marseille (zone A). Son revenu annuel est de 33 500 €, soit inférieur au plafond de 43 953 € fixé pour une personne seule en zone A. Elle est donc éligible à un logement locatif intermédiaire, lui permettant d’accéder à un loyer plus abordable qu’un logement classique sur le marché privé.
5 Respecter les plafonds de loyer du LLI
Les plafonds de loyer pour le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) en 2025 sont définis par décret et dépendent de la zone géographique du bien (zones A, A bis et B1). Ces plafonds sont réévalués chaque année en fonction des évolutions réglementaires.
| Zone Abis | Zone A | Zone B |
|---|---|---|
| 19,51 €/m² | 14,49 €/m² | 11,68 €/m² |
- Retrouvez les plafonds du logement intermédiaire.
Exemple
Thomas est un investisseur en Logement Locatif Intermédiaire (LLI) qui possède un appartement de 30 m² à Marseille (zone A). Il souhaite louer son bien à Julie, célibataire et sans enfant, qui respecte les plafonds de ressources pour ce type de logement.
Le loyer de son bien est soumis au plafond réglementaire de 14,49 €/m² en zone A. Le calcul du loyer maximal applicable est le suivant :
14,49 x (0,7 + 19/30) x 30 = 579,6 €/mois
Thomas peut donc louer son appartement à Julie pour un loyer plafonné de 579,6 € par mois.
6 Investir dans une des zones éligibles au dispositif
Le dispositif LLI s’applique aux logements situés dans des zones où la demande locative est forte et les prix immobiliers élevés. Ces zones, définies par le zonage Pinel selon l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts (CGI), sont les suivantes :
- Zone A bis : Paris et 76 communes d’Île-de-France.
- Zone A : Agglomération parisienne, Côte d’Azur, Genevois français et certaines grandes villes comme Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux et Toulouse.
- Zone B1 : Agglomérations de plus de 250 000 habitants, certaines grandes couronnes parisiennes, le pourtour de la Côte d’Azur, l’Outre-mer et d’autres secteurs à marché tendu.
- Les zones B2 et C ne sont pas éligibles au dispositif.
- Tout savoir sur les zones éligibles au dispositif.
Bon à savoir
Certains territoires bénéficient d’une éligibilité renforcée, notamment ceux engagés dans des projets d’intérêt national, de réindustrialisation, de requalification urbaine (GOUV, ORCOD, OPAH) ou encore les communes signataires d’un contrat de projet partenarial d’aménagement (PPA).
7 Acquérir le bien via une Société Civile Immobilière (SCI)
Depuis 2024, le dispositif LLI, initialement réservé aux investisseurs institutionnels, est désormais accessible aux particuliers. Pour en bénéficier, le bien doit être acquis par une Société Civile Immobilière (SCI) regroupant au minimum deux associés. Ce cadre juridique permet une gestion optimisée du patrimoine tout en respectant les conditions spécifiques du dispositif.
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Questions et réponses
Peut-on louer un logement LLI à un membre de sa famille ?
La location à un ascendant ou descendant des associés de la SCI est possible si le locataire respecte les plafonds de ressources.
Quels sont les risques en cas de non-respect des conditions ?
Le non-respect des engagements peut entraîner la perte des avantages fiscaux et des sanctions financières.
Quels sont les critères de sélection des locataires ?
Les locataires doivent respecter les plafonds de ressources en vigueur et prouver leur éligibilité via leur avis d’imposition de l’année N-2.
Que se passe-t-il si le locataire dépasse les plafonds de ressources en cours de bail ?
Si le locataire dépasse les plafonds en cours de bail, il peut continuer à occuper le logement jusqu’à la fin de son contrat, mais son renouvellement pourra être soumis à des conditions.
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