Les meilleures communes où investir autour de Bordeaux en LLI
Investir dans la métropole bordelaise avec le Logement Locatif Intermédiaire en 2026
En 2026, investir à Bordeaux reste un choix de bon sens, surtout si l’on se tourne vers le Logement Locatif Intermédiaire (LLI). Ce dispositif, qui permet de loger les actifs et les familles de la classe moyenne avec des loyers modérés, colle parfaitement à la réalité du terrain bordelais. Il faut dire que la ville ne désemplit pas : avec un cap fixé à un million d’habitants pour 2030, trouver un toit devient un vrai défi.
Aujourd’hui, près de 70 % des Bordelais sont locataires, un chiffre boosté par une vie étudiante bouillonnante et des cadres qui profitent toujours des 2h de trajet vers Paris en train. Au-delà du cadre de vie privilégié entre océan et vignobles, c’est la transformation physique de la ville qui impressionne. Les nouveaux quartiers qui sortent de terre, comme ceux d’Euratlantique ou les projets de l’horizon 2030, redessinent les contours d’une ville moderne et durable, offrant aux investisseurs des opportunités concrètes dans un parc immobilier neuf où la demande ne faiblit jamais.
Retrouvez tout ce qu’il faut savoir sur le LLI à Bordeaux.
Investir dans
une ville attractive !
Les communes stratégiques pour un investissement locatif en LLI
Mérignac
Investir en LLI à Mérignac, c’est avant tout miser sur le moteur économique de la région. Avec des entreprises majeures comme Dassault ou Thales, la ville attire énormément de salariés et de cadres qui cherchent à se loger à proximité de leur travail. Avec un prix moyen de 3 737 €/m² au 1er semestre 2026, c’est une option plus accessible et souvent plus sereine que le plein centre de Bordeaux. Situé en zone A, le LLI vous permet de louer le bien à un prix plafonné de 14,49 €/m².
La commune offre un cadre de vie où toutes les commodités et infrastructures sont présentes : une offre scolaire variée (Lycées Daguin et Dassault, proximité du campus de Pessac) et une bonne connectivité grâce à la Ligne A du tramway, qui relie l’aéroport au cœur historique de la métropole. Entre deux rendez-vous au centre commercial Mérignac-Soleil ou une soirée culturelle au Pin Galant, les résidents profitent de l’écrin de verdure du Parc de Bourran. Choisir le neuf en LLI ici, c’est offrir des prestations énergétiques de pointe au sein d’un marché où la vacance locative est quasi inexistante, sécurisant ainsi une valorisation patrimoniale à long terme.
Pessac
Investir en LLI à Pessac, c’est s’implanter sur l’un des marchés les plus stables et diversifiés de la métropole bordelaise. Véritable épicentre du savoir, la commune accueille le pôle universitaire régional (Sciences Po, Bordeaux Montaigne, Droit et Sciences), garantissant un flux de locataires permanent. Situé en zone A, le LLI vous permet de louer le bien à un prix plafonné de 14,49 €/m². Avec un prix moyen de 3 960 €/m² au 1er semestre 2026 selon les données de Meilleurs Agents, Pessac combine la sécurité d’un secteur étudiant à la solidité d’un bassin d’emploi médical majeur, porté par le CHU Haut-Lévêque.
La qualité de vie y est équilibrée : des groupes scolaires réputés au célèbre Lycée Pape Clément, tout est pensé pour les familles. Côté mobilité, la Ligne B du tramway et la gare TER assurent une liaison ultra-rapide avec le centre de Bordeaux et la gare Saint-Jean. Mais Pessac, c’est aussi un patrimoine mondial avec la Cité Frugès – Le Corbusier et le prestige des vignobles de Pessac-Léognan (Châteaux Haut-Brion et Pape Clément). En proposant du neuf en LLI, vous répondez à une demande exigeante pour des logements durables, au cœur d’une ville qui combine dynamisme urbain et présence d’espaces naturels comme le Bourgailh.
Talence
Véritable épicentre académique, la commune de Talence accueille de nombreuses structures d’enseignement supérieur comme Kedge Business School, l’ENSAM et les grandes facultés scientifiques. Cette concentration génère une demande locative inépuisable, portée par un flux constant d’étudiants et de chercheurs. Avec un prix moyen autour de 4 104 €/m² début 2026 et un loyer plafonné à 14,49 €/m² (zone A), c’est une valeur refuge : ici, les appartements ne restent jamais vides.
Mais Talence n’est pas qu’une ville universitaire. C’est aussi un endroit où il fait bon vivre. La Ligne B du tramway traverse la ville pour rejoindre les Quinconces en 15 minutes, tandis que la proximité immédiate du CHU Pellegrin et de Bagatelle renforce son attractivité auprès des professionnels de santé. Les résidents profitent d’un cadre verdoyant d’exception avec le Parc Peixotto et le Bois de Thouars, complété par une vie culturelle riche au Forum des Arts. En choisissant un logement neuf en LLI, vous proposez un appartement moderne et bien chauffé dans un quartier où tout se fait à pied ou en transport. C’est l’assurance d’un patrimoine qui prendra de la valeur sans mauvaise surprise.
Gradignan
Investir en LLI à Gradignan, c’est parier sur la commune la plus verte du sud bordelais. Avec un prix moyen de 3 705 €/m² au 1ᵉʳ semestre 2026 selon les données de Meilleurs Agents et un plafond de loyer de 14,49 €/m² en zone A, c’est une option solide pour ceux qui veulent une valeur sûre sans les prix du centre-ville. Ici, on attire surtout des familles et des actifs qui cherchent de l’espace et du calme, tout en restant proches de Bordeaux.
Surnommée la « ville-parc de la métropole », elle compte près de vingt espaces naturels, du Parc de Mandavit au Prieuré de Cayac, offrant un terrain de jeu incomparable aux amateurs de mobilité douce. Mais Gradignan est aussi un pôle de savoir : entre l’IUT de Bordeaux, l’École d’Architecture (ENSAP) et un réseau scolaire complet (groupes scolaires Malartic, Saint-Géry, collèges Monjous et Mauguin), la demande locative est structurellement ancrée. La vie culturelle y est vibrante, rythmée par le Théâtre des Quatre Saisons et le célèbre salon Lire en Poche. En choisissant le neuf en LLI, vous proposez des appartements modernes et économes dans un secteur très demandé où la qualité de vie garantit un locataire sur le long terme.
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Questions & réponses
La métropole de Bordeaux est-elle éligible au dispositif LLI en 2026 ?
Oui, Bordeaux et l’ensemble de sa métropole sont classés en zone A, ce qui rend la commune pleinement éligible au Logement Locatif Intermédiaire en 2026. Ce classement permet d’appliquer des plafonds de loyers adaptés à la tension du marché local.
Quel est le plafond de loyer en LLI dans la métropole bordelaise ?
En zone A, le plafond de loyer du LLI est fixé à 14,49 €/m². Ce niveau permet de rester attractif pour les locataires tout en assurant une rentabilité stable à l’investisseur, grâce à un taux d’occupation élevé.
La rentabilité d’un investissement en LLI autour de Bordeaux est-elle stable ?
La rentabilité en LLI dépend de la localisation et du type de bien, mais elle est généralement stable dans la métropole bordelaise. La combinaison d’un prix d’achat maîtrisé dans certaines communes périphériques, de loyers plafonnés attractifs et d’une forte demande permet de sécuriser les revenus locatifs dans la durée.
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