Super Jeanbrun à Bordeaux : cumuler LLI et Jeanbrun dans le neuf
Nouvelle opportunité pour les investisseurs en immobilier neuf : depuis le 21 février 2026, le montage fiscal « Super Jeanbrun » associe les avantages du LLI à l’amortissement Jeanbrun. Résultat : une TVA allégée à 10 % dès l’acquisition et un amortissement déductible tout au long de la mise en location. Voici tout ce qu’il faut savoir sur ce cumul.
En quelques secondes
Sans engagement
L’essentiel à retenir
- Le Super Jeanbrun combine le LLI et le dispositif Jeanbrun sur un même investissement immobilier.
- Le LLI permet de bénéficier d’une TVA à 10 % au lieu de 20 %, sous réserve de respecter l’ensemble des conditions prévues par la réglementation.
- Dans le neuf loué au niveau intermédiaire, le dispositif Jeanbrun prévoit un amortissement de 3,5 % par an sur 80 % du prix d’acquisition, dans la limite de 8 000 € de déduction annuelle par foyer fiscal.
- Pour en profiter, le bien neuf doit être loué nu comme résidence principale pendant au moins 9 ans, dans le respect des plafonds de loyers et de ressources.
- Bordeaux est classée en zone A et applique également un encadrement des loyers.
Qu’est-ce que le mécanisme Super Jeanbrun à Bordeaux ?
Le Super Jeanbrun désigne le cumul du Logement Locatif Intermédiaire (LLI) et du dispositif Jeanbrun sur une même opération immobilière neuve à Bordeaux. Selon le BOFiP, le LLI agit principalement au moment de l’acquisition, avec notamment une TVA réduite à 10 % sous conditions, tandis que le Jeanbrun intervient pendant la location grâce à un amortissement fiscal de 3,5 % par an dans le neuf loué au niveau intermédiaire. À Bordeaux, commune classée en zone A selon l’arrêté du 5 septembre 2025, ce montage permet ainsi de combiner un avantage sur le coût d’achat avec une réduction potentielle des revenus fonciers imposables, sous réserve de respecter les plafonds de loyers et de ressources ainsi que les autres conditions propres aux deux dispositifs.
Le Super Jeanbrun s’applique aux acquisitions de logements éligibles réalisées jusqu’au 31 décembre 2028.
- Tout savoir sur le dispositif Logement Locatif Intermédiaire à Bordeaux.
Le guide du LLI
Logement Locatif Intermédiaire
Téléchargez le guide PDF
du LLI dès maintenant
- Toutes les conditions du dispositif expliquées simplement
- Réception immédiate dans votre boite e-mail
- Gratuit et sans engagement
Quels sont les avantages du cumul LLI et Jeanbrun à Bordeaux ?
Le cumul du LLI et du dispositif Jeanbrun permet d’agir à la fois sur le coût d’acquisition du logement neuf et sur la fiscalité des revenus locatifs. C’est ce double levier qui constitue l’intérêt principal du Super Jeanbrun.
Réduire le prix d’acquisition avec une TVA à 10 %
Le volet LLI du montage Super Jeanbrun intervient dès l’achat du logement neuf. Dans le cadre d’une opération LLI éligible, la TVA peut être réduite de 20 % à 10 %. Pour un logement affiché à 250 000 € HT, le prix atteint 300 000 € avec une TVA à 20 %, contre 275 000 € avec une TVA à 10 %. L’écart représente donc 25 000 €, permettant ainsi de réduire directement le coût TTC de l’investissement et, selon le financement retenu, le montant à emprunter.
Déduire un amortissement sur 80 % du prix du logement
Le dispositif Jeanbrun permet ensuite de réduire les revenus fonciers imposables grâce à un amortissement fiscal. Pour un logement neuf loué au niveau intermédiaire, le taux d’amortissement est fixé à 3,5 % par an (source : Légifrance).
Cet amortissement est calculé sur 80 % du prix d’acquisition, les 20 % restants correspondant forfaitairement à la valeur du terrain. Pour le niveau intermédiaire, le montant total d’amortissement déductible est plafonné à 8 000 € par an et par foyer fiscal.
Il ne s’agit pas d’une réduction d’impôt de 8 000 €, mais d’une déduction venant diminuer le montant des revenus fonciers soumis à l’impôt.
Bénéficier d’une créance d’impôt liée à la taxe foncière
Le LLI peut également ouvrir droit, sous conditions, à une créance d’impôt correspondant à la taxe foncière sur les propriétés bâties. D’après le BOFiP, cet avantage peut s’appliquer pendant une durée pouvant aller jusqu’à 20 ans, selon la situation du logement et les éventuelles périodes d’exonération déjà applicables.
Investir dans une zone locative tendue
Bordeaux est classée en zone A, une zone caractérisée par une forte tension entre l’offre et la demande de logements. Ce classement permet notamment d’appliquer les plafonds de loyers et de ressources prévus pour les secteurs tendus dans le cadre du LLI et du dispositif Jeanbrun.
À Bordeaux, l’encadrement des loyers peut conduire à appliquer un loyer inférieur aux plafonds prévus par le LLI ou le dispositif Jeanbrun.
Contactez un expert
indépendant LLI
Gratuit & sans engagement
Exemple d’un investissement en Super Jeanbrun à Bordeaux
Sonia achète un appartement neuf à Bordeaux affiché à 250 000 € HT, acquis dans le cadre d’une opération éligible au LLI et loué au niveau intermédiaire.
| Éléments de l’investissement | Exemple |
|---|---|
| Prix du logement HT | 250 000 € |
| Prix avec TVA classique à 20 % | 300 000 € |
| Prix avec TVA LLI à 10 % | 275 000 € |
| Économie liée à la TVA réduite | 25 000 € |
| Base amortissable Jeanbrun | 80 % du prix d’acquisition |
| Base amortissable indicative | 220 000 € |
| Taux d’amortissement Jeanbrun | 3,5 % par an |
| Amortissement annuel théorique | 7 700 € |
Grâce au LLI, le prix TTC du logement passe ainsi de 300 000 € à 275 000 €, soit une économie de 25 000 € dès l’acquisition.
Une fois le logement loué, le dispositif Jeanbrun permet de calculer un amortissement sur 80 % du prix d’acquisition, soit 220 000 €. Avec un taux de 3,5 %, Sonia peut ainsi déduire jusqu’à 7 700 € par an au titre de l’amortissement, sous réserve du respect des règles et plafonds applicables.
Cet amortissement de 7 700 € ne correspond pas à une réduction d’impôt de 7 700 € : il s’agit d’une charge déductible des revenus fonciers, dont l’avantage fiscal réel dépend notamment du montant des loyers perçus, des autres charges déductibles et de la tranche d’imposition du foyer.
Quelles conditions faut-il respecter pour bénéficier du Super Jeanbrun à Bordeaux ?
Le Super Jeanbrun impose de respecter simultanément les conditions du LLI et celles du dispositif Jeanbrun. Le logement, la structure d’acquisition, le mode de location, le locataire et le niveau de loyer doivent donc être compatibles avec les deux mécanismes.
Acheter un appartement dans un immeuble collectif
Le logement neuf doit se situer dans un immeuble collectif. Les maisons individuelles sont exclues du dispositif Jeanbrun dans ce cadre. Le logement neuf doit également être conforme aux exigences environnementales applicables, notamment à la RE2020.
Choisir une structure d’acquisition compatible
Le LLI suppose une acquisition par une personne morale. Dans le cadre d’un cumul avec le Jeanbrun, une structure comme une SCI à l’IR peut être utilisée lorsque les conditions fiscales sont réunies. Une SCI à l’IS ne permet pas de bénéficier de l’amortissement Jeanbrun au titre des revenus fonciers.
Investir dans une zone éligible au LLI
Le logement doit être situé dans une zone éligible au Logement Locatif Intermédiaire, principalement les zones A bis, A et B1. Bordeaux est classée en zone A, tandis que plusieurs communes de Bordeaux Métropole se situent en zone B1. Ce zonage détermine notamment les plafonds de loyers et de ressources à respecter dans le cadre de l’investissement.
Louer le logement nu
Le logement doit être donné en location nue et constituer la résidence principale du locataire. La location meublée n’est donc pas compatible avec ce montage.
Respecter la durée d’engagement de 20 ans
L’engagement pour un investissement en Super Jeanbrun est de 20 ans. Le dispositif Jeanbrun prévoit une durée minimale de location de 9 ans. Le volet LLI s’inscrit toutefois sur une durée plus longue : la conservation de l’avantage lié à la TVA réduite suppose de respecter les conditions du dispositif pendant la période applicable, qui peut atteindre 20 ans.
Respecter les plafonds de loyers et de ressources
Le Super Jeanbrun impose de respecter les plafonds de loyers et de ressources applicables à la location intermédiaire. Pour les logements Jeanbrun, la loi renvoie aux plafonds du dispositif Pinel pour la location intermédiaire. À Bordeaux, classée en zone A, le plafond de loyer 2026 est fixé à 14,64 €/m² par mois hors charges, avant application du coefficient lié à la surface du logement.
| Situation du locataire | Plafond annuel de ressources 2026 à Bordeaux (zone A) |
|---|---|
| Personne seule | 44 344 € |
| Couple | 66 276 € |
| Personne seule ou couple avec 1 personne à charge | 79 666 € |
| Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge | 95 427 € |
| Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge | 112 968 € |
| Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge | 127 122 € |
| Personne à charge supplémentaire à partir de la 5e | + 14 164 € |
5,73%
Rendement de l’épargne
calculez en quelques secondes
la rentabilité de votre projet
- Calculez simplement la rentabilité de votre investissement
- Réception des résultats dans votre boite mail
- Gratuit et sans engagement
Quelle différence entre le LLI, le Jeanbrun et le Super Jeanbrun ?
| Critère | LLI | Jeanbrun | Super Jeanbrun |
|---|---|---|---|
| TVA à 10 % | Oui, sous conditions | Non | Oui |
| Amortissement fiscal | Non | Oui | Oui |
| Taux dans le neuf intermédiaire | — | 3,5 %/an | 3,5 %/an |
| Location nue | Oui | Oui | Oui |
| Plafonds de loyers et de ressources | Oui | Oui | Oui |
| Durée | Jusqu’à 20 ans selon le régime | 9 ans minimum | 20 ans |
| Intérêt principal | Réduire le coût d’achat | Réduire les revenus fonciers imposables | Cumuler les deux avantages |
Tous les logements LLI disponibles à la vente à Bordeaux
331 000€
Appartement 4 pièces de 82 m²
Floirac (33270)
249 000€
Appartement 3 pièces de 63,5 m²
Floirac (33270)
252 000€
Appartement 4 pièces de 63,50 m²
Floirac (33270)
Le marché immobilier neuf bordelais est-il propice au Super Jeanbrun ?
Le marché immobilier neuf bordelais peut être favorable au Super Jeanbrun en 2026, notamment grâce à une demande locative soutenue et au classement de Bordeaux en zone A.
Ce zonage permet d’appliquer les plafonds de loyers et de ressources du LLI et du dispositif Jeanbrun correspondant aux secteurs tendus. Au second semestre 2026, Le Figaro Immobilier estime le prix médian d’un appartement neuf à Bordeaux à 4 151 €/m². Dans ce contexte, la TVA réduite à 10 % du LLI peut diminuer sensiblement le coût d’acquisition du logement neuf.
Côté location, le loyer médian d’un appartement bordelais se situe autour de 21 €/m² selon Le Figaro Immobilier. La demande reste dynamique, mais l’encadrement des loyers impose de vérifier le montant réellement applicable au bail. Le Super Jeanbrun prend donc tout son intérêt lorsque la réduction du prix d’achat et l’amortissement fiscal permettent de préserver l’équilibre du projet malgré ces contraintes locatives.
Questions & réponses
Le Super Jeanbrun est-il applicable dans l’ensemble de Bordeaux Métropole ?
Oui, le montage Super Jeanbrun peut être envisagé dans les communes de Bordeaux Métropole éligibles au LLI, sous réserve de respecter les conditions propres aux deux dispositifs. Les plafonds applicables varient notamment selon le classement de la commune en zone A ou B1.
L’encadrement des loyers s’applique-t-il au Super Jeanbrun bordelais ?
Oui, dès lors que le bien est situé dans la zone soumise à l’encadrement à Bordeaux. Le propriétaire bailleur doit veiller à respecter simultanément les plafonds fiscaux du Super Jeanbrun et les loyers de référence locaux applicables au bail.
Peut-on cumuler ces deux mécanismes via une SCI à l’IS ?
Non, c’est totalement incompatible. Le cumul du LLI et du dispositif Jeanbrun ne peut pas être réalisé à travers une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).
Sources
En savoir plus sur le LLI
- En savoir plus sur les meilleurs quartiers où investir à Bordeaux.
- En savoir plus sur les meilleures communes où investir en LLI à Bordeaux.